Ai cumpărat un imobil cu modificări nedeclarate? Află ce riști și cum rezolvi
Share
Situație reală
Un client din Medgidia a achiziționat un apartament în 2023, însă, la scurt timp după tranzacție, a vrut să îl vândă cu profit. Notarul i-a cerut un nou extras de carte funciară și un plan cadastral actualizat. Surpriza a apărut în acel moment: apartamentul fusese modificat cu ani în urmă — se închisese balconul, se dărâmase un perete interior și se uniseră două camere, dar nimic din acestea nu apărea în documentația cadastrală. Noii cumpărători au refuzat semnarea actelor până când situația nu era clarificată.
Acesta este un scenariu frecvent. Mulți proprietari cumpără fără să verifice dacă ceea ce văd în teren corespunde cu ceea ce este înregistrat în acte. Consecințele pot fi costisitoare: pierderea unei vânzări, imposibilitatea de a obține un credit, amenzi sau chiar litigii.
Ce înseamnă „modificări nedeclarate”?
Orice schimbare adusă unui imobil care nu a fost notificată și actualizată în evidențele cadastrale (la OCPI) se consideră modificare nedeclarată. Acestea pot fi:
- Închidere balcon
- Dărâmarea unui perete
- Construirea unei anexe (copertină, magazie, garaj)
- Extinderea în curte a unei camere
- Schimbarea destinației spațiului (ex: transformarea unei boxe în baie)
Ce riscuri implică?
- Refuzul autentificării actelor de către notar – Notarii nu acceptă acte în care suprafața sau configurația nu corespund cu realitatea.
- Blocaj la OCPI – Dacă încerci să actualizezi documentația fără autorizație, cererea poate fi respinsă.
- Refuzul băncii de a acorda credit – Instituțiile financiare cer cadastru și intabulare perfect corecte.
- Amenzi de la autoritățile locale – Dacă se constată că lucrările au fost efectuate fără autorizație, se pot aplica sancțiuni.
- Litigii – În cazul unui partaj, succesiuni sau vânzări ulterioare, moștenitorii sau cumpărătorii pot contesta documentele.
Cum verifici dacă există modificări neconforme?
- Compari planul cadastral existent cu realitatea din teren – planul poate fi obținut de la OCPI sau firma de cadastru.
- Ceri un releveu actual – un topograf poate face un releveu detaliat care arată exact ce există fizic.
- Verifici istoricul imobilului – întreabă fostul proprietar dacă a făcut lucrări și ce autorizații are.
Ce pași trebuie să urmezi pentru a legaliza situația?
- Angajează un specialist cadastrist – el va analiza situația și îți va spune ce lipsește.
- Releveu și plan de amplasament – se realizează măsurători și se întocmesc planuri reale.
- Obține certificat de urbanism și autorizație (dacă e cazul) – în funcție de natura modificării, este nevoie de legalizare conform Legii 50/1991.
- Actualizează documentația cadastrală – se depune dosarul la OCPI.
- Primești extras CF actualizat – cu noua configurație și fără riscuri.
Cât durează și cât costă?
- Durată: între 15 zile și 2 luni, în funcție de complexitate și dacă ai sau nu autorizație existentă.
Costuri:
- Releveu + plan cadastral: 500–1000 lei
- Taxe OCPI: 150–300 lei
- Proiect autorizare (dacă e cazul): suplimentar
Recomandări:
- Nu cumpăra un imobil fără o verificare cadastrală în prealabil.
- Dacă ai deja o astfel de situație, nu amâna legalizarea – cu cât trece mai mult timp, cu atât e mai complicat.
- Colaborează cu o firmă care îți oferă consultanță completă: topografie, legalizare, autorizații, OCPI.
📢 Geodezic Line Cad – rezolvăm complet astfel de situații:
Noi verificăm gratuit dacă imobilul tău are modificări nedeclarate și îți oferim un plan de acțiune clar. De la releveu la intabulare, trecem împreună prin toți pașii necesari. Cu noi, documentele tale reflectă realitatea din teren.
📱 0756 030 945
✉️ contact@geodezic.ro
💬 WhatsApp: 0756 030 945
